Xu hướng cho thuê văn phòng 2025: Chất lượng lên ngôi, vùng ven trỗi dậy

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình rõ nét của thị trường cho thuê văn phòng tại Việt Nam. Sau giai đoạn chịu ảnh hưởng từ kinh tế toàn cầu, xu hướng làm việc linh hoạt và yêu cầu cao về không gian xanh – thông minh đang định hình lại toàn bộ cục diện. Thị trường không còn chỉ nói đến “diện tích cho thuê”, mà đã chuyển trọng tâm sang “trải nghiệm – vị thế – hiệu quả vận hành”.

Bối cảnh chung và xu hướng toàn cầu

Theo báo cáo từ JLL Global Real Estate Outlook 2025, nhu cầu thuê văn phòng toàn cầu bắt đầu hồi phục sau giai đoạn chững lại. Điểm nổi bật là hiện tượng “Flight to Quality” – doanh nghiệp ưu tiên chọn văn phòng chất lượng cao, vị trí trung tâm, hạ tầng hiện đại, và đạt tiêu chuẩn ESG (Environmental, Social, Governance).

“Không gian văn phòng đang trở thành yếu tố thể hiện văn hóa và sức khỏe thương hiệu doanh nghiệp. Nơi làm việc tốt không chỉ giữ chân nhân sự mà còn nâng cao năng suất.”
— JLL, Báo cáo Xu hướng Bất động sản Văn phòng Toàn cầu 2025

Các thị trường lớn như Singapore, Tokyo, và Sydney đang chứng kiến làn sóng di chuyển mạnh mẽ từ văn phòng truyền thống sang mô hình linh hoạt – kết hợp giữa coworking và serviced office. Mô hình này cho phép doanh nghiệp tiết kiệm chi phí mà vẫn duy trì hình ảnh chuyên nghiệp.

Tình hình thị trường Việt Nam 2025

Theo Savills Vietnam, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt hơn 2,33 triệu m², trong khi TP. HCM có mức hấp thụ tích cực nhờ nhiều dự án mới ra mắt ở khu vực Quận 1, Thủ Thiêm và Quận 7. Mức giá thuê trung bình duy trì ổn định, với xu hướng phân hóa rõ rệt giữa các khu vực trung tâm (CBD) và vùng ven (CBD fringe).

Bảng tổng hợp giá thuê văn phòng TP.HCM quý II/2025

(Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam, Q2/2025)

Các điểm nổi bật

• Nguồn cung mới: TP.HCM dự kiến đón thêm 165.000 m² diện tích văn phòng mới trong năm 2025, trong đó có các dự án quy mô lớn như Marina Central Tower.

• Phân khúc cao cấp dẫn dắt thị trường: Các tòa nhà hạng A đạt tỷ lệ lấp đầy ổn định, nhu cầu cao từ khối công nghệ, tài chính, và dược phẩm.

• Xu hướng di chuyển: Doanh nghiệp bắt đầu mở rộng sang các khu vực ven trung tâm như Quận 7, Thủ Đức, nơi giá thuê hợp lý và hạ tầng được cải thiện đáng kể.

Xu hướng chủ đạo của ngành cho thuê văn phòng 2025

1. Chất lượng và tiện ích vượt lên trên giá thuê

Doanh nghiệp không còn chọn văn phòng dựa trên “giá rẻ nhất”, mà ưu tiên chất lượng công trình, môi trường làm việc, và hình ảnh thương hiệu.
Các tòa nhà có chứng chỉ LEED, Green Mark, WELL được thuê nhanh hơn và giữ chân khách hàng lâu hơn.

2. Văn phòng xanh và công nghệ hóa

Hệ thống quản lý năng lượng thông minh, cảm biến không khí, chiếu sáng tự động và không gian thân thiện với thiên nhiên là tiêu chí mới trong giai đoạn 2025–2030.
Điều này không chỉ tiết kiệm chi phí vận hành mà còn nâng cao trải nghiệm nhân viên.

“Văn phòng xanh không còn là xu hướng – mà là tiêu chuẩn sống còn của doanh nghiệp hiện đại.”
— Savills Việt Nam, Báo cáo Thị trường Văn phòng 2025

3. Mô hình không gian linh hoạt (Flexible Office)

Sự phổ biến của làm việc kết hợp (hybrid working) khiến mô hình văn phòng linh hoạt trở thành lựa chọn chiến lược.
Các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ (SMEs) ngày càng ưa chuộng thuê theo giờ, theo khu vực hoặc theo nhóm chức năng.

4. Dịch chuyển ra vùng ven – “CBD Fringe Rising”

Các khu vực như Thủ Thiêm, Quận 7 và Bình Thạnh đang nổi lên như điểm đến mới. Không chỉ giá thuê cạnh tranh hơn 25–35% so với khu trung tâm, mà còn có quỹ đất rộng và thiết kế hiện đại hơn.

5. Văn phòng tích hợp dịch vụ tiện ích

Không gian làm việc hiện đại không thể thiếu khu vực nghỉ ngơi, café, gym, phòng họp linh hoạt, và bãi đậu xe rộng. Những yếu tố tưởng chừng nhỏ này đang trở thành “điểm cộng” quyết định khi doanh nghiệp ký hợp đồng thuê.

Cơ hội và thách thức trong năm 2025

Cơ hội lớn nằm ở việc các nhà đầu tư nội địa có thể tham gia phát triển các dự án văn phòng theo chuẩn quốc tế, phục vụ nhóm khách thuê mới – đặc biệt là các doanh nghiệp FDI và startup công nghệ.

Tuy nhiên, thách thức không nhỏ là chi phí xây dựng, hoàn thiện và vận hành tòa nhà ngày càng tăng. Cạnh tranh giữa mô hình coworking space và văn phòng truyền thống cũng buộc chủ đầu tư phải tái cấu trúc mô hình kinh doanh.

Bảng so sánh nhanh giữa văn phòng truyền thống và văn phòng linh hoạt

Dự báo 2025–2027: Vùng ven là tâm điểm mới

Theo Cushman & Wakefield, từ 2025 đến 2027, TP.HCM sẽ bổ sung gần 300.000 m² văn phòng mới, tập trung tại Thủ Đức, Quận 7 và Quận 1 mở rộng.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục đổ mạnh vào các tòa nhà đạt chuẩn xanh và tích hợp hạ tầng kỹ thuật cao.

“Những doanh nghiệp chọn được không gian văn phòng phù hợp với chiến lược phát triển – đó mới là lợi thế cạnh tranh bền vững trong giai đoạn mới.”
— Cushman & Wakefield Việt Nam

Kết luận

Thị trường cho thuê văn phòng 2025 đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.
Các tòa nhà đạt chuẩn cao cấp, vận hành linh hoạt và thân thiện với môi trường sẽ dẫn đầu cuộc chơi.
Doanh nghiệp thuê văn phòng nên cân nhắc không chỉ yếu tố giá, mà cả tiện ích, môi trường và khả năng mở rộng trong tương lai.

Add:Tầng 10, Zeta Building, 55 Hồ Hảo Hớn, P. Cô Giang, Q. 1, TP. HCM
Email: zetagroup.cskh@gmail.com
Hotline: 084 3034 178